2025年云南公務員考試常識積累：建筑物區分所有權

概念

　　建筑物區分所有權，指區分所有建筑物的所有人對建筑物的復合共有權。

內容

　　①對區分所有建筑物的專有部分享有專有權;

　　②對區分所有建筑物的共有部分享有共有權;

　　③對區分所有建筑物的管理享有成員權。

專有權

　　業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。

共有權

　　①一般規定

　　建筑物區分所有權中的共有權，指以區分所有建筑物的共有部分為標的物全體業主共同享有的不可分割的共同共有權。其權利人為全體業主。確定共有部分的一般規則是“建筑物專有部分以外”的部分都是“共有部分”，主要的部分是：建設用地使用權;建筑物基本構造部分;車庫車位(不含設置專有權的車庫車位);道路;綠地;會所;其他公共場所;公用設施;物業服務用房;樓頂平臺;外墻面;維修資金;共有部分產生的收益。

　　業主對建筑物共有部分，享有權利，承擔義務。業主不得以放棄權利為由不履行義務。

　　②特殊建筑

　　a.道路。建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。

　　b.綠地。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。

　　c.車庫、車位。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。確定車位和車庫的權屬應當依據合同確定。具體情況如下：

　　通過出售和附贈取得車庫和車位，其所有權歸屬于業主。

　　車庫和車位出租的，所有權歸屬于開發商，業主享有使用權。

　　占有共有道路或者其他場地建立的車位，屬于全體業主共有。

　　d.維修資金。建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

　　緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

　　維修資金必須專款專用，不得挪為他用，也不得作為業主大會和業主大會承擔責任的基礎，以此承擔民事責任。維修資金的籌集和使用是重大事項，應當經過業主大會討論決定，不得擅自進行。

　　e.共有收益。建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。物業服務機構將這些收益作為自己的經營收益，侵害全體業主的權利的，構成侵權行為。

　　③分配原則

　　業主應當負擔共有部分的正常費用，合理分推。共同費用包括：日常維修費用，更新土地或樓房的共同部分及公共設備的費用，管理事務的費用等。

　　業主對建筑物的共有部分享有收益權，對共有部分收取的收益包括共有部分的天然孳息以及法定孳息。

　　建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。

　　1.(單選題)不屬于業主的建筑物區分所有權組成部分的是()

　　A.專有部分的單獨所有權

　　B.共有部分的共有權

　　C.因共有關系所產生的管理權

　　D.通風、采光權

　　【答案】D

　　【解析】本題考查物權。根據《民法典》第二百七十一條，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。根據《民法典》第二百七十三條，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利為由不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。由此可知，不屬于業主的建筑物區分所有權組成部分的是通風、采光權。故本題正確答案為D項。

　　2.(判斷題)建筑物區分所有權的人不能稱為業主。()

　　A.正確

　　B.錯誤

　　【答案】B

　　【解析】本題考查物權。根據《民法典》第二百七十一條，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。故本題判斷錯誤。